Si estás leyendo esto, probablemente estés entre la ilusión de invertir y el miedo a equivocarte.Soy Jorge Carrere y en este artículo te cuento, con números reales y total transparencia, cómo pasé de no tener ni una vivienda de inversión a comprar cinco pisos en 10 meses trabajando con intermediarios como Prophero e Invernomics sin ver en persona ninguna de las viviendas.Te explico lo bueno y lo malo: qué rentabilidades manejo, qué problemas me encontré, cómo funcionan realmente estos intermediarios, qué errores cometí y qué cosas creo que deberías tener claras antes de lanzarte tú.Mi objetivo es que este texto te sirva como guía si estás planteándote dar el salto y te falta ese punto de claridad o de confianza.En concreto verás:
Cómo funciona realmente invertir con intermediarios
Qué salió bien, qué salió mal y por qué
Los errores que cometí y las lecciones aprendidas
Qué deberías tener claro antes de dar el paso
Hola a todos, me llamo Jorge y este es el primer artículo que publico desde que murió Fotolog hace casi 20 años, por lo que no esperéis una prosa perfecta. Trabajo en banca y consultoría desde hace 10 años, tanto en Londres como en Madrid. En mi vida nunca me he podido estar quieto, lo que me ha llevado siempre a emprender, organizar eventos o meterme en aventuras “de chalado”, que diría mi madre.Debido a la presión popular de muchos amigos y conocidos, voy a contar mi experiencia dentro del mundo inmobiliario, concretamente con dos intermediarios de renombre como son Prophero e Invernomics. Son cientos las preguntas que recibo de gente que no se atreve a dar el paso, que quiere que les cuente el proceso o que directamente quieren conocer mi aventura por lo que he intentado que este articulo refleje toda mi experiencia.Además, fue tal el éxito contando mis historias y de gente pidiendo consejos, que decidí empezar a dar servicios como asesor independiente a todos aquellos que tienen dudas o quieren que alguien les acompañe en el proceso de compra con intermediarios, análisis de oportunidades y búsqueda de financiación. A lo largo del artículo menciono también el servicio de asesoría que he empezado a ofrecer, porque nace directamente de esta experiencia.Allá vamos.
Tras las típicas lecturas en mis veintilargos (tengo 35, para dar más contexto) de libros como Padre Rico, Padre Pobre o, algo más nacional, Independízate de Papá Estado o Libertad Inmobiliaria de Carlos Galán, se me despertó algo dentro que me pedía profundizar más en los temas de fondos indexados e inmobiliario. Primer error, leer tan tarde todos estos libros, deberían ser obligatorios en edad universitaria.El tema de los indexados fue algo rápido: en cuestión de días tenía interiorizado que había que tener uno y hacer aportaciones mensuales pase lo que pase, suba o baje el mercado. Check rápido, todo claro y a seguir con otra cosa. Si no tienes fondos indexados y tienes un sueldo, te digo desde lo más profundo de mi corazón que te abras uno ya. No tiene sentido no tenerlo. Al menos, infórmate del tema.Tras aclararme con los indexados, me puse “a tope” con el tema de los inmuebles. El libro de Carlos Galán (ojalá le pueda decir algún día en persona lo que me ha cambiado la vida) es realmente bueno y te abre los ojos a un mundo apasionante. Esto, unido a que tengo algún amigo muy friki del tema, me empujó definitivamente a dar el paso de invertir en inmuebles.Ahora bien, igual que digo que los fondos indexados son sencillos de entender y poner en marcha, los inmuebles dan bastante más respeto y guerra, porque hablamos de muchos miles de euros y no es una inversión tan pasiva como dicen. Dependiendo de cómo sea cada persona, puede dar bastante vértigo. Mi consejo es: si no tenéis ciertos conocimientos sobre inmuebles y financiación (fundamental en el mundo inmobiliario), no os metáis en este mundillo a ciegas. Aunque trabajéis con intermediarios, hay que tener una visión crítica para dar el OK a un inmueble y quedaros tranquilos con la decisión. Para eso hay dos opciones: o te formas o cuentas con asesoramiento independiente.En 2023 ya llevaba bastante tiempo interesado en el mercado inmobiliario y había hecho unas 20–30 visitas en varias zonas de Madrid. Mi objetivo eran pisos por debajo de los 100.000 € con rentabilidades brutas en torno al 8-10%. Nada de pelotazos. Pero el boom de precios en Madrid en esa época hizo que ese tipo de piso se volviese casi imposible de encontrar en zonas no conflictivas, por decirlo suavemente. Además, mi tiempo libre entre semana debido al trabajo es bastante limitado.En todos los vídeos y artículos que consumía (Carlos Galán entre ellos, otra vez), hablaban de oportunidades que, como decía, en Madrid se habían vuelto impensables. Eran en ciudades como Zaragoza, la Comunidad Valenciana, Murcia… Y yo pensaba: “Claro, si yo viviese allí ya tendría una casa de esas”. Esto me llevó a una pregunta clave: ¿estaba dispuesto a explorar esos mercados más lejanos para realizar las inversiones inmobiliarias?
La respuesta fue clara: no. No me iba a estar haciendo 10 o 20 visitas al mes en ciudades a 3 o 4 horas de mi casa. Lo tenía clarísimo. Yo tenía mi trabajo (el cual consume mucho tiempo), y para mí esto era un hobby o una forma de poner mi dinero ahorrado a trabajar (luego es verdad que se convirtió en algo más serio con el tema del asesoramiento). No podía ni debía consumirme tanto tiempo.
Por eso, a finales de 2023, empecé a analizar distintos intermediarios inmobiliarios.Aprovechar para decir que libros como Libertad Inmobiliaria o Como Invertir en Inmuebles con Éxito (Sergio Iranzo) te cambian la forma de ver las inversiones inmobiliarias y te abren la mente a un mundo apasionante y que puede ayudarte mucho a mejorar tu economía con mucho menos dinero del que la gente se cree.También te diré que leer o estudiar mucho no mueve la aguja, ningún libro te hace dar el salto y comprar un piso para inversión, o va a firmar por ti a la notaría, o se pega con una comunidad de propietarios, o te hace “cagarte en todo” porque hacen mal una reforma. Tienes que pasar a la acción y no permitir que la parálisis por análisis gobierne tu vida. Da miedo tomar acción, pero merece la pena.Y ahí es donde muchas personas se quedan bloqueadas: por miedo, por falta de criterio o por falta de alguien que les acompañe y les diga “esto tiene sentido” o “yo aquí no entraría”. No todo el mundo tiene la misma aversión al riesgo o es tan lanzada, ahí es donde muchas veces entro yo, para dar el empujón final y hacer que la rueda o la famosa “bola de nieve” en el mundo de la inversión empiece a rodar.
Muchas veces la gente lo primero que quiere saber es desde que posición hablo, quieren saber que no les estoy empujando a hacer cosas que yo no he hecho. Por eso, lo primero que hago es abrirme y ser totalmente transparente con todos los números y estrategias que he seguido. A continuación hago un resumen de mis inversiones inmobiliarias. Por cierto, todas compradas con mi dinero y con mucha deuda (Hipotecas, préstamos personales y pignoración de fondos indexados). Que no te cuenten que la gente que invertimos en inmobiliario es porque nos dejan el dinero la familia. No es verdad, al menos en mi caso y otros que conozco.A modo resumen decir que mi primera vivienda de inversión, en Silla, la firmé en julio de 2024 con Prophero. Las otras cuatro viviendas (Alaquàs, Burriana, Castellón y Alzira) las firmé casi seguidas entre marzo y abril de 2025, habiendo firmado todas las arras en 14 días locos de Enero del 25 (se me fue un poco la pinza). Las compras las hice a través de Prophero (Silla y Alaquas) e Invernomics (las otras tres).
Si desglosamos algo más los números:- En Silla (3º sin ascensor, 3 habitaciones), la primera operación con Prophero, la inversión total (entre compra, impuestos, notaría y reforma) rondó los 100.000 € y el piso está alquilado en 750 € al mes.- En Alaquàs (1º sin ascensor, 3h), también con Prophero, la factura sube a unos 130.000 € de inversión total y un alquiler de 835 € al mes. Aquí quería algo cercano a Valencia de algo más valor y sacrifiqué algo de rentabilidad debido al alto precio del primer anillo de Valencia.- Con Invernomics, en Burriana (1º sin ascensor, 4h), la cosa se mueve en unos 80.000 € de inversión total y un alquiler de 720 €. El piso fueron 50.000 y la reforma integral y nuestros amigos, los impuestos, se llevaron el resto.- En Castellón (1º sin ascensor, 3h), estamos cerca de los 90.000 € de inversión con otros 720 € mensuales de alquiler.Y en Alzira (1º sin ascensor, 3h), la inversión ronda los 85.000 € y el alquiler está en torno a 750 €.Si haces la cuenta de la vieja, verás que las rentabilidades brutas se mueven más o menos entre el 8 % y el 11 %. No es magia, no es un pelotazo, pero son números razonables para ir construyendo patrimonio y flujo de caja con cabeza. Tened en cuenta que estas rentabilidades son únicamente en relación a lo que te entra de alquiler respecto al valor del inmueble, si tenemos en cuenta que han sido compradas con deuda y las revalorizaciones, las rentabilidades se van bastante por encima del 25-30%. La deuda o apalancamiento (con cabeza) es la clave de la inversión inmobiliaria y una forma clave de disparar tu patrimonio.Para temas de deuda recomiendo el libro de Sergio Iranzo (fundador de Invernomics) que he mencionado anteriormente. Te habla de las ventajas de la deuda y de conceptos y tips clave como los límites que no deberías pasar, tanto en tasa de esfuerzo mensual como total de deuda que tienes sobre ingresos.No es buena época para sacar pecho y es importante recordar que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, pero la revalorización de estos inmuebles en este corto periodo de tiempo ha sido notable debido a la tendencia alcista del mercado. Los números que he dado son de hace unos meses y actualmente es imposible encontrar esos precios en esas ubicaciones.
Estas empresas no son la típica inmobiliaria del barrio que solo cuelga carteles y enseña pisos. Su propuesta es algo así como: “Tú pones el dinero y las ganas de invertir, y nosotros hacemos el “trabajo sucio”: buscar, negociar, coordinar reformas y dejarlo listo para alquilar”. La mayoría ofrecen también la gestión del alquiler, gestión del seguro de impago, etc. Al menos las dos empresas que vamos a analizar hoy. Por resumir, suelen:- Buscar pisos en zonas con demanda de alquiler y precios aún razonables. Van abandonando zonas en los que los precios ya han subido mucho como puede ser el ejemplo de Sagunto, en Valencia.
- Preparar un estudio económico de cada operación: compra, reforma, impuestos, alquiler estimado, comunidad, IBI…
- Acompañarte en la parte legal: arras, notaría, firma. Yo he firmado todas a distancia, les he dado un poder desde Madrid.
- Coordinar la reforma con sus equipos o colaboradores.
- Ayudar a ponerlo en alquiler (Coste extra tipo inmobiliaria).
- En el caso de Invernomics tienen su propio Broker para gestionar la financiación (coste extra).Todo esto, por supuesto, con su correspondiente fee, que suele moverse en el rango de los 4.000–6.000 € por operación, más lo que puedan ganar por detrás con reformas, seguros y demás. Las fees del bróker si quieres que te gestionen la hipoteca irían a parte y rondan los 3-5.000 euros dependiendo de la complejidad de la operación.¿Tiene sentido pagar esto? Depende. Si vives lejos de las zonas interesantes, tienes poco tiempo y cero ganas de perseguir inmobiliarias, reformas y bancos, puede ser una herramienta muy útil. Pero hay que entender algo fundamental: El intermediario no es neutral. Su negocio es que la operación se cierre. Y ahí es donde entra la figura del asesor independiente: alguien que está a tu lado, se juega su reputación contigo, pero no cobra ni un euro del intermediario.
A Prophero los conocía por redes desde hacía tiempo. Su publicidad es bastante agresiva, de estas que te persiguen por Instagram, y eso al principio me generaba cierta desconfianza. Aun así, después de analizar otras opciones y descartar alguna (Monest Capital, de Pau Antó) que no me dio buenas sensaciones, terminé lanzándome con ellos para mi primera operación.Hice el onboarding con Prophero en enero de 2024. En marzo ya estaba firmando las arras del piso en Silla y en julio de 2024 se firmó la compra. Esa fue mi puerta de entrada real al mundo de la inversión inmobiliaria.Tienen un equipo bastante potente de marketing y ventas. En cuanto te interesas en ellos te convocan a una llamada para explicarte como trabajan, casos de éxito, sus tarifas, etc. Si decides dar el paso tendrás que pagar un “engagement fee” de 1.000 euros (creo que ahora son 1.500). A partir de este pago te asignan un coach (un comercial básicamente) que te va enseñando oportunidades adaptadas a tu perfil a través de la app y whatsapp en base a tus preferencias.En el momento que te decidas por una, tendrás que firmar arras y pagar 2.500 euros adicionales. Finalmente, en la firma pagarás otros 2.500 euros. En total, 6.000 euros de comisión. Suele haber descuentos y programas de referidos por lo que suele quedarse en 5500.La experiencia fue una mezcla curiosa. Por un lado, el comercial que me llevó el proceso era cercano, resolutivo, disponible. Sí, con ese punto “de venta” de “si no lo coges tú, lo va a coger otro en dos días”, pero nada que uno no se espere. Y lo importante: acertaron bastante con la ubicación, tanto en Silla como después en Alaquàs.Diría que el proceso hasta que firmas la casa y les terminas de pagar funciona relativamente bien. Hay cosas a mejorar como que no se adaptan a los filtros que tú les dices, te intentan colocar lo que sea en las ubicaciones que ellos consideran. Por otro lado, es importante destacar que los números en cuanto a costes que te suben a la plataforma (IBI, Comunidad, etc.) no cuadran con la realidad que te mandan por whatsapp. Las fotos de la vivienda tampoco son buenas y no te mandan un video salvo que te pongas “pesado”.Por otro lado, no revisan bien cosas como el estado de la comunidad de vecinos, si hay deudas, si la comunidad esta constituida, etc. De hecho ahora estoy teniendo bastantes problemas con tema comunidades de vecinos en ambas ubicaciones, no revisaron nada de este tema y estoy pagando el pato ahora yo.Donde viene la peor parte es en el post firma, la reforma de mi primera vivienda se demoró bastante y era imposible saber el avance.Además, esta reforma fue una chapuza absoluta. La instalación eléctrica falló a los meses (a punto de incendiarse la casa) y hubo que rehacerla entera. Fueron 2.500 euros que tuve que poner y que, eso sí, Prophero me abonó al admitir el fallo del reformista.En la inversión de Alaquàs también hay luces y sombras. Los vendedores al parecer eran dos inversores que se deshacían de 10 inmuebles en un mismo edificio. La gestión de la venta fue un caos y se retrasó un mes post vencimiento de arras. También ponía una reforma estimada de 10.000 euros y que la casa se entregaba sin amueblar. Esto último fue una alegría porque finalmente no tuve que poner ni un euro de mi bolsillo dado que la casa estaba perfecta y amueblada. Esto de todas maneras muestra que muchas veces no tienen “ni idea” de la realidad. Esta vez me llevé una alegría pero que pasaría al revés?¿Me arrepiento de haber trabajado con ellos? No, me ayudaron a dar el salto pero tienen que mejorar muchísimo.¿Diría que son perfectos? Ni mucho menos. Creo que tienen un crecimiento muy rápido y están muy centrados en las ventas, descuidando todo lo demás, tanto operaciones como servicio post venta.Con criterio y haciendo las preguntas adecuadas, se pueden hacer operaciones interesantes con ellos. Sin criterio, puedes llevarte sustos importantes.
Mientras terminaba de pelearme con la reforma y el alquiler en Silla (alquilada en 10 días por encima del valor dado por Prophero), empecé a seguir a Sergio, fundador de Invernomics, en YouTube. Su forma de comunicar me gustó: más directa, menos edulcorada, menos “start-up de Instagram”. Estamos en Septiembre de 2024.Con Invernomics, tal y como he comentado, terminé comprando en Burriana, Castellón y Alzira, todas firmadas entre marzo y abril de 2025 junto con Alaquas (Prophero).
Fue intenso por decirlo suavemente, pero aprendí muchísimo y haces un master en gestión de estrés desde luego. Si no quieres vivir esta experiencia te aconsejo dilatar algo las compras. El punto es que yo tenía prisa porque veía que el mercado inmobiliario no paraba de subir y quería cerrar las operaciones tan pronto como fuese posible.La sensación general con Invernomics ha sido muy buena. El trato con su gente es cercano, se pueden hablar las cosas, preguntan qué necesitas, se adaptan bastante a tu perfil. A día de hoy tengo bastante buen trato con ellos para cualquier cosa de las gestiones de los inmuebles (me gestionan 4 inmuebles). En las reformas no he tenido la sensación de que intentasen inflar el presupuesto para ganar más. Todo lo contrario: se han ceñido a lo que de verdad hacía falta para tener un piso atractivo y alquilable.En cuanto a los números de alquiler, han sido prudentes. Lo digo con datos: hoy, mis alquileres reales en Burriana, Castellón y Alzira están por encima de lo que ellos me habían estimado. Eso habla bien de su forma de plantear las cosas. En esto con Prophero tuve la misma “suerte”, todo por encima de lo planteado en el dossier inicial. Es verdad que la época de subida de alquileres que vivimos ayuda a esto.¿Hay cosas a tener en cuenta? Sí.
Por ejemplo, si haces la reforma con ellos y luego no les contratas el alquiler, te pueden aplicar un 20 % extra en el coste de la reforma. No digo si está bien o mal, simplemente hay que leerlo y entender que su modelo integra varias patas (reforma + alquiler). Y tú tienes que decidir si ese modelo encaja contigo.En Castellón, además, me he encontrado con una sorpresa de comunidad: están planteando poner ascensor en el edificio (yo siempre compro sin ascensor). En este caso, como el piso es un primero, un ascensor puede revalorizar algo la vivienda, pero no va a multiplicar su valor por dos.
Aun así, es el típico tema de comunidad que hay que vigilar: ascensor significa derramas y decisiones conjuntas. Esto no es culpa de Invernomics pero quería dejar el comentario para que no penséis que el inmobiliario no tiene sorpresas grandes. La derrama será de entre 3 y 6.000 euros dependiendo de las ayudas.El punto negativo sería su forma de vender los pisos, genera cierto estrés y prisa. Para quien no lo sepa, lo que hacen es publicar las oportunidades (Video+Dossier) en un canal de Telegram (es público y puedes verlo en cualquier momento) y tienes que analizar en menos de dos horas si te interesa o no para aplicar por email. Esto hizo que las primeras 5 viviendas a las que apliqué no me “tocaran”.
Tienes que tener todo muy claro para en dos horas decidirte.Una vez te “toca” firmas las arras y comienza el proceso habitual de compra. Es importante decir que aquí estás un poco solo y tienes que “pegarte” tu con los agentes inmobiliarios, en Prophero este acompañamiento está mejor.En ambas empresas, como he mencionado anteriormente, pueden firmar por ti la vivienda si les haces un poder (lo hice para las 5).
Las reformas con ellos han ido bastante bien. Buenas relaciones calidad-precio y han quedado muy bien las 3 viviendas. Agradecer también su honestidad porque les dije que les daba la reforma de Alquas(comprada con Prophero pero ya no quería saber nada de ellos con el lío de la casa de Silla) y me dijeron que no hacía falta hacer nada y que la casa estaba bien para el precio de mercado que planteaban. Si me hubiesen dicho de meterle 5.000 euros de reforma lo hubiese pagado.En resumen, mi experiencia con Invernomics ha sido muy positiva, pero requiere cierto tipo de inversor. Su forma de trabajar es ágil, directa y pensada para gente que tiene claro lo que busca y no se paraliza analizando cada detalle. Te ofrecen oportunidades razonables, reformas sólidas y estimaciones prudentes, pero el proceso es competitivo y rápido, y necesitas llegar con criterio propio para decidir bien en poco tiempo.Si tienes claro tu objetivo y sabes lo que haces (o te apoyas en alguien que te acompañe), pueden ser un excelente vehículo para comprar buenas operaciones sin necesidad de dedicar tu vida entera a buscar pisos. Pero, como todo en este mundillo, tú sigues siendo responsable de revisar, contrastar y entender lo que estás comprando.
No te voy a soltar jerga técnica. Te cuento cómo filtro yo las oportunidades que me mandan.Primero, cuando hice todas las operaciones descartaba los bajos, me daban mas respeto, ahora me lo estoy empezando a plantear dado que las reformas están quedando muy bien y hay bastante demanda.Segundo, pido siempre vídeos completos. No me vale solo con cuatro fotos bonitas del salón. Quiero ver recorridos, el portal, la escalera, el entorno, la calle. Muchas cosas se huelen en un vídeo que no se ven en una foto retocada.Tercero, soy especialmente pesado con los gastos de comunidad, el IBI y las actas de la comunidad. Pregunto, repregunto y, si puedo, pido documentación. Es precisamente en esos detalles donde te llevas luego las “sorpresas” de verdad.Y en números, la lógica es simple, miro lo que me dicen Prophero, Invernomics o quien sea… y luego lo contrasto con lo que veo en Idealista, Fotocasa y el mercado real. Si lo que me venden no tiene nada que ver con lo que está anunciando la gente en la misma zona, algo chirría. Además, la calculadora que llevo perfeccionando bastante tiempo ayuda bastante a tomar la decisión.
Si estás pensando en invertir y no sabes si una oportunidad tiene sentido, o simplemente quieres tener a alguien a tu lado durante tu primera operación para no cometer errores caros, escríbeme.
Podemos tener una llamada breve, sin compromiso, en la que me cuentes tu situación y te digo con total sinceridad si puedo ayudarte o no.Lo que ofrezco es un único servicio, acompañamiento completo en la compra de tu vivienda de inversión con intermediarios dado que, siendo honesto, ahora mismo no dispongo de tiempo material para acompañamiento a viviendas y checkeos in situ.Primero, tenemos una llamada gratuita de 15 minutos.
Sin compromiso, sin ventas agresivas. Me cuentas tu situación, tus ahorros, tus miedos, si ya estás hablando con Prophero, Invernomics u otros, o si estás en fase de “no tengo ni idea por dónde empezar”. Yo te cuento cómo trabajo y te digo, con total sinceridad, si creo que puedo ayudarte o no. Si no lo veo claro, te lo diré.Si los dos vemos sentido a seguir adelante, empieza el acompañamiento de verdad. Ahí me convierto en alguien que se sienta a tu lado, no enfrente:- Lo primero vemos en qué situación estás/estáis y si puedes iniciarte en la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, si no tienes al menos 30.000 ahorrados es complicado y habría que ver opciones de financiación adicionales a la hipoteca (Préstamo Personal).
- Te explico cómo funciona este mundo en la práctica, más allá de la publicidad y los powerpoints.
- Te ayudo a definir qué tipo de operaciones tienen sentido para ti según tu situación y tu objetivo.
- Analizamos juntos las oportunidades que te vayan llegando de los intermediarios: vemos números, zonas, vídeos, pros y contras, posibles riesgos.
- Te doy mi opinión honesta, aunque sea: “si fuera mi dinero, yo esta operación no la haría”.
- Estoy disponible por WhatsApp para las dudas del día a día, y en los momentos importantes (oferta, arras, firma, reforma, alquiler) hacemos videollamadas para que tomes decisiones acompañado, no en soledad frente a una pantalla.Durante este acompañamiento solo trabajo para ti, no cobro comisiones de intermediarios, ni de reformas, ni de bancos. Mi intención es poner un sello de calidad independiente a cualquier piso que te ofrezcan, y acompañarte para que tu primera vivienda de inversión no sea tu primer gran error financiero.Espero que el artículo le sirva a todos aquellos que os estéis planteando en dar el salto a este apasionante mundo y os falte un empujoncito.Os recomiendo encarecidamente que, al menos, os informéis sobre el tema. Con la situación actual no solo hay que ahorrar sino poner el dinero a trabajar, y creo que el inmobiliario es una gran opción para ello.Un abrazo y suerte en vuestra aventura inmobiliaria!Jorge
Si después de leer todo esto te apetece contrastar tu caso concreto, aquí puedes reservar una llamada conmigo.
Gracias por llegar hasta aquí. Tanto si decidimos trabajar juntos como si no, espero que esta información te ayude a tomar mejores decisiones a la hora de invertir.
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